آیا تورم ۱۴۰۴ بازار ملک را آماده جهش کرده است؟

در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران با موجی از تورم مواجه بوده  تورم در کالا، خدمات، مصالح ساختمانی، حقوق، و هزینه‌ زندگی. طبیعی است وقتی تورم بالا می‌رود، سرمایه‌گذاران دنبال این هستند که پولشان را در دارایی‌هایی ثابت  مثل ملک حفظ کنند. این سؤال پیش می‌آید: آیا اکنون، پس از تورم ۱۴۰۴، بازار ملک آماده جهش است؟ یا به عبارتی دیگر: «نوبت خرید ملک و رشد قیمت‌ها رسیده؟»

چرا تورم می‌تواند به جهش قیمت ملک منجر شود

• وقتی قیمت مصالح ساختمانی و هزینه ساخت افزایش یابد، ساخت مسکن گران‌تر می‌شود؛ این یعنی عرضه کمتر و تقاضا ثابت  یا حتی افزایش. کمبود عرضه همراه با افزایش تقاضا معمولاً باعث رشد قیمت می‌شود. گزارش اخیر نشان می‌دهد هزینه ساخت بیش از ۴۰٪ افزایش یافته است. 

• با تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی، دارایی‌هایی مثل ملک و زمین به چشم سپر تورمی نگاه می‌شوند. یعنی مردم برای حفظ ارزش دارایی، به سمت خرید ملک می‌روند. این فشار تقاضا خودش عاملی برای بالا رفتن قیمت است.

• همچنین اگر انتظار عمومی نسبت به افزایش قیمت وجود داشته باشد  یعنی مردم فکر کنند قیمت‌ها بالا می‌روند بسیاری زودتر وارد بازار می‌شوند. این انتظار جمعی می‌تواند خودبه‌خود باعث افزایش قیمت شود.

اما چرا بعضی کارشناسان هشدار می‌دهند که جهش قیمت مسکن ممکن است رخ ندهد؟

با وجود فشار تورم، کارشناسان بازار مسکن نظرات متفاوتی دارند:

• بعضی تحلیل‌ها می‌گویند بازار در سال ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ در رکود تورمی است؛ یعنی قیمت‌ها بالا می‌رود، اما معاملات کم است.

• برخی آمارها نشان می‌دهد که «رالی قیمت» گذشته  یعنی دوره‌ای که قیمت مسکن با شتاب بالا می‌رفت ممکن است به پایان رسیده باشد. وقتی هزینه ساخت و مصالح خیلی زیاد می‌شود، سازندگان با تأخیر یا کاهش ساخت مواجه می‌شوند؛ این یعنی عرضه کاهش یافته، اما بسیاری خانواده‌ها نیز توان خرید ندارند  در نتیجه تقاضا واقعی کاهش می‌یابد. 

نظر کارشناسان در ۱۴۰۴

در بازتاب‌های خبری اخیر، دو نگاه متفاوت به آینده مسکن دیده می‌شود:

• بعضی کارشناسان معتقدند با ادامه تورم، نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن بالا خواهد رفت  آنها جهش دوباره را محتمل می‌دانند. 

• اما عده‌ای هم هشدار می‌دهند که بازار اکنون «رکود تُرتُر» دارد؛ یعنی قیمت اسمی بالا است اما طبقه متوسط و قشر خریدار واقعی ضعیف شده‌اند؛ بنابراین احتمال کاهش معاملات و عدم جهش واقعی وجود دارد. 

پس الان چه سناریویی محتمل‌تر است؟

اگر بخواهیم واقع‌بینانه نگاه کنیم، احتمال رشد تدریجی و مقطعی بیش از جهش ناگهانی است. یعنی:

• در بخش‌هایی از بازار (مثل مناطق لوکس، مناطق ساحلی، یا واحدهایی که هزینه ساخت‌شان خیلی بالا رفته) قیمت ممکن است افزایش یابد.

• اما در مناطق معمولی و میان‌رده ممکن است قیمت اسمی بالا رود اما از نظر «قیمت واقعی به نسبت توان خرید» رشدی محسوس نداشته باشیم.

در واقع، وضعیت بازار مسکن شبیه به چند سال قبل نیست که با تورم عمومی، خریداران انبوه وارد شوند. امروز خریداران با احتیاط رفتار می‌کنند، قدرت خرید کاهش یافته، و فشار قیمتی بیشتر از پیش ملموس است.